第一太平戴维斯日前发布“2011中国房地产市场回顾及2012年展望”报告预计，2012年成都写字楼租金将上涨0.5%，而成都的写字楼回报率已连续三年高达8%以上，位居纳入监测的全国五大城市榜首。

　　值得一提的是，在此次的报告中，第一太平戴维斯把成都写字楼市场纳入了与北京、上海、广州、深圳等一线城市一起进行对比监测。而早在2011年，DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙就提出：“和一线城市相比，成都的发展潜力和活跃度并不差，我们已把成都纳入一线城市来监测”。 由此可见，成都写字楼市场的发展正在朝着一线城市的发展水平迈进在业内早有共识。

　　写字楼

　　预计回报率8.8%，仍为第一

　　报告分析，自2011年年初至今，北京和上海等一线城市的写字楼市场增长迅猛。北京写字楼市场供应在未来几年将面临较大短缺，而空置率目前处于历史低位，租金上涨是必然趋势。上海则在年内就已经历了需求跑赢供应的情况，预计来年租金仍会维持升势。预计2012年全年北京写字楼租金上涨20.0%，上海写字楼租金上涨12.5%，成都写字楼租金上涨0.5%。
　　第一太平戴维斯在报告中分析租金上涨的原因认为，2009至2010年间，国有企业是市场上的主力租客。在2011年，尽管国有企业依然活跃，跨国公司和本土中小企业的租赁需求亦有明显增加。2011年甲级写字楼散卖市场增长显着，尤其在一线城市，开发商通过转手部分项目来快速回笼资金。而写字楼需求上升主要来自两方面：其一，由于住宅市场的紧缩政策，一部分投资者将目光转向写字楼市场；同时，一些公司也倾向于购买写字楼以应对不断上涨的租金。

　　另一方面，2011年写字楼回报率继续下降。国有企业购买写字楼自用，越来越多投资者将写字楼整购散卖，国际投资机构重返市场等种种因素都在推动写字楼资本价值上涨。然而随着租金持续上涨，写字楼回报率下降趋势将减缓。不过在几大一线城市中，成都的写字楼回报率高达8%以上，连续三年位居榜首。

　　零售市场

　　预计2012年成都零售市场租金为1.5%，较去年增长0.2%

　　零售市场方面，全国范围内强劲的零售额激励着国际零售商在2011继续大幅扩张。快时尚品牌依然领先，奢侈品牌也同样表现出色。除了深圳之外，各城市新增零售项目数量在年内温和增长，然而未来几年将迎来巨大的新增供应压力。

　　报告分析，由于中心区域可开发的土地有限，地铁网络不断延伸以及大型居住区在郊区兴起，新的零售开发项目正日益呈现郊区化趋势。那些在一线城市已站稳脚跟的零售商正逐渐将触角伸向二线城市，需找更多机会，而成都则是再好不过的潜力股。

　　此外，由于住宅市场受到政策打压以及对未来消费型社会的展望，一些本土开发商对零售商业房地产的兴趣日益浓厚。随着可支配收入持续增长，消费者品味不断成熟，市场对购物中心和国际知名品牌的接受度正日益超过百货商场。

　　成都零售业的发展，在2010年其租金的增长为1.2%，2011年为1.3%，预计2012年为1.5%。

　　宏观政策

　　预计2012年下半年紧缩政策将有所放松

　　1月9日， 市场普遍认为紧缩政策将于2012年下半年有所放松。

　　住宅市场的投资和投机行为导致房价快速上涨，大众住房支付能力不断下降，对楼市泡沫的担忧层出不穷。政府出台的紧缩政策包括限购政策均旨于遏制住宅市场的投资投机行为。

　　与上一轮调控相比，此次紧缩政策的放松将更慢更为复杂，单纯一刀切的紧缩政策将由更为灵活的政策所替代，例如房产税或将代替限购，与其禁止投资多套住宅，不如通过提高持有成本降低回报率的方法减弱房产投资的吸引力。房产税已经在上海和重庆实施近12个月，目前为止成效积极。政府官员表明在接下来的三年里物业税将逐步在全国范围内推广。

　　与西方漫长而痛苦的债务危机相比，中国将逐渐减轻其经济对住宅市场的依赖，重新平衡经济。这无法一蹴而就，但是最终必须达成。正如中国政府于2008年出台刺激政策，政府可以趁着紧缩政策放松的时机，例如取消限购，出台更多长期政策进一步平衡经济和房地产市场。相较于美国，中国的一个优势是中央政府认识到问题所在，在关键时刻主动放慢市场发展，采取措施解决问题。